¿Quiénes deben rendir cuentas en la propiedad horizontal?

  En términos legales, la Ley 675 de 2001 ha establecido en su artículo 38 numeral 2 las funciones de la asamblea general de copropietarios: “aprobar o improbar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos que deberán someter a su consideración el consejo de administración y el administrador”.

   Por su parte el Código de Comercio (Ley 222 de 1995) estableció en su artículo 45 sobre rendición de cuentas que: “Los administradores deberán rendir cuentas comprobadas de su gestión al final de cada ejercicio, dentro del mes siguiente a la fecha en la cual se retiren de su cargo y cuando se las exija el órgano que sea competente para ello. Para tal efecto presentarán los estados financieros que fueren pertinentes, junto con un informe de gestión. La aprobación de las cuentas no exonerará de responsabilidad a los administradores, representantes legales, contadores públicos, empleados, asesores o revisores fiscales.”.

 Esta misma norma estableció en su artículo 46 sobre rendición de cuentas al fin de ejercicio que “Terminado cada ejercicio contable, en la oportunidad prevista en la ley o en los estatutos, los administradores deberán presentar a la asamblea o junta de socios para su aprobación o improbación, los siguientes documentos: 1. Un informe de gestión; 2. Los estados financieros de propósito general, junto con sus notas, cortados a fin del respectivo ejercicio; y, 3. Un proyecto de distribución de las utilidades repartibles. Así mismo presentarán los dictámenes sobre los estados financieros y los demás informes emitidos por el revisor fiscal o por contador público independiente”.

   Luego entonces, es de obligatorio cumplimiento, sin discusión ninguna, la rendición de cuentas por parte de los administradores en propiedad horizontal. 

   No es un informe. No se puede confundir informe con rendición de cuentas. El informe es una exposición oral o escrita sobre el estado de una cosa o persona, es un relato de hechos que no obliga jurídicamente.

   En cambio, la rendición de cuentas es, según el  Consejo Nacional de Política Económica y Social (documento Conpes 3654 del 12 de abril de 2010) una expresión de control social, que comprende acciones de petición de información y de explicaciones, así como la evaluación de la gestión, y que busca la transparencia de la gestión de la administración (…) para lograr la adopción de los principios. 

  Esta rendición de cuentas debe ser clara, detallada y con soportes documentales, que no dejen ninguna duda del manejo financiero y administrativo. 

   Y, entonces muchos se preguntan; ¿Los Consejeros de Administración están obligados a rendir cuentas?

    Algunos dicen que no están obligados. Se soportan en que el desempeño de los Consejeros es una labor social, sin ningún tipo de retribución económica; que sólo es un mero intermediario entre los copropietarios y la administración, y, que de acuerdo a la Ley 675 de 2001(art.55), sólo le corresponde tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus funciones, de acuerdo a los reglamentos de propiedad horizontal.

 Es nuestra consideración jurídica, alejándonos de los criterios antes referidos y quizás otros existentes, que los miembros de los Consejos de Administración si se encuentran obligados a rendir cuentas a sus asociados.

   ¿En que nos soportamos para esta apreciación? En lo siguiente:

   Los Consejos de Administración actualmente desarrollan una actividad de patronos de los administradores cuando han suscrito contratos de tipo laboral. Dada esa figura le ordenan al administrador desarrollar todas las actividades con base a las pautas, ordenanzas, mandatos dadas a través de sus actas de consejo. Le ordenan realizar la suscripción o terminación de contratos, compras, mantenimientos y en general toda la actividad propia del cargo, es decir, coadministran.

   En los contratos de prestación de servicios suscritos, no se guarda ninguna diferencia, y los consejeros buscan imponer su cargo y toman las decisiones que consideren a fin de que sean cumplidas por los administradores.

   Esto desde ya muestra una gran interferencia directa, de coadministración, por parte de consejeros en el manejo financiero y administrativo en las copropiedades y por ello están obligados a rendir cuentas.

   Para esa obligación de rendición de cuentas va más allá jurídicamente. 

     Observemos que el Código Civil Colombiano ha establecido lo siguiente: