La morosidad de obligaciones y su prescripción

Una de las mayores luchas por parte de las administraciones de las copropiedades, sin excepción, es la recuperación de las deudas por no pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias de administración.

   Se utilizan toda clase de estrategias conciliatorias para la recuperación de esa cartera. Pero muchas de ellas quedan desiertas. 

   Pero cabe mirar, mejor determinar, inicialmente, cuál es el motivo de ese incremento de deuda; y, sin mucho esfuerzo, vamos a observar que tiene una gran responsabilidad la administración en ello, motivada por el no cobro pronto, inmediato, de esas obligaciones. Sí, sé que van a decir que es el copropietario el obligado a su pago. Que éste no puede alegar su no pago o sacar excusas para eludir el mismo, entro otros. Eso es cierto.

   Pero quien ¡debe! estar pendiente al no incremento de la obligación es la administración. Caso se produzca la misma y se eluda por parte del copropietario su pago, pues debe proceder oportunamente a su recupe-ración. ¿Cómo hacerlo? por la vía judicial.

   No existe ninguna excusa para que no lo haga. Eludir la misma, es una forma de incumplimiento a su contrato: ya sea de trabajo o de prestación de servicios profesionales.

   La ley 675 de 2001 claro establece que el administrador debe “cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderado cuotas extraordinarias y

ordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de la misma, sin necesidad de autorización alguna”. Entonces debe proceder como tal.

  Ante la jurisdicción civil debe actuarse de conformidad con demanda mediante el conocido Proceso Ejecutivo.  

   Allí la norma claro expresa que pueden demandarse ejecutivamente las obligaciones expresas, claras y exigibles que constan en documentos que provenga del deudor o de su causante.

   Muchas de estas demandas se caen procesalmente porque no se fundamentan esos requisitos.  La Corte Constitucional en sentencia T-747 de 2013 ha reiterado que: “es clara la obligación que no da lugar a equívocos, en otras palabras, en la que están identificados el deudor, el acreedor, la naturleza de la obligación y los factores que la determinan.

Es expresa cuando de la redacción misma del documento, aparece nítida y manifiesta la obligación. Es exigible si su cumplimiento no está sujeto a un plazo o a una condición, dicho de otro modo, si se trata de una obligación pura y simple ya declarada.

   Igualmente se cae la demanda cuando las pretensiones se excluyen

entre sí, se carece de representación legal y no se subsana a tiempo lo ordenado por el Despacho.

DE LA PRESCRIPCIÓN

La prescripción es un modo de extinguir las acciones o derechos ajenos, así lo refiere el artículo 2512 del Código Civil.

   En termino de obligaciones de propiedad horizontal (cuotas de administración y otras) existe la prescripción ordinaria que es de cinco (5) años.

 Para entender esta figura debemos recordar que los pagos de administración son de tracto sucesivo, es decir son periódicas, se cumplen en un solo acto; en este caso de propiedad horizontal, mes por mes, pero que se sustituye por varios actos que el deudor debe repetir durante ciertos periodos de tiempo. Al incumplirse simultáneamente los mismos se crea la morosidad.

De la misma manera se van prescribiendo, por ser de tracto sucesivo, los meses de deuda más antiguos a partir del quinto año de la obligación hacia atrás; y, hacia adelante, en la medida que vaya creciendo esa obligación. Quiere decir que si el señor Pedro tiene una obligación desde enero del año 2015, los meses de enero, febrero, marzo y abril de ese año prescribieron; y, si a junio de 2020 continúo la morosidad, entonces el mes de mayo de 2015 también prescribió y así sucesivamente.