La actividad valuatoria y su incidencia en la propiedad horizontal Colombia

Escrito por:
Juan José Cendales C

  • Ingeniero Industrial
  • Especialista en Gerencia de Mercadeo y en Avalúos
  • Diplomado Administración de Propiedad Horizontal Socio Vitalicio SCI

 Hasta antes de la Ley 1673 de 2013 y su decreto reglamentario 556/2014, la activad valuatoria era un oficio.    Las normas citadas crearon el Registro Abierto de Avaluadores – RAA.  Se creó la Corporación Auto Regulador Nacional de Avaluadores, ANA, que clasifica a los avaluadores en las 13 categorías establecidas en el artículo 5º del decreto 556/2014, para lo cual hay dos regímenes: 1)  Régimen Académico, para quienes presenten certificaciones de Universidades reconocidas, como es el caso de los Especialistas en Avalúos de la U. Distrital y 2) Régimen de Transición, para quienes pudieron acreditar estudios y Experiencias válidas y que luego del período de transición se sometieron a exámenes para cada categoría realizados por entidades autorizadas por la ONAC.

   Actualmente la actividad valuatoria dejó de ser un oficio y pasó a ser una profesión reglamentada por la Ley 1673/2013, con su código de ética y su ente disciplinario ANA.

 Después de esta reseña, consideró el tema de los avalúos propiamente dichos, su importancia general y su incidencia a la Propiedad Horizontal.

Definición de Avalúo

La IVSC define el avalúo como UNA INVESTIGACION.

  Estas dos palabras encierran toda la teoría y los protocolos de la investigación.

  Aunque el tema es muy extenso y en Colombia se rige por las Normas Internacionales de Valuación IVSC (International Valuation Standards Committee), con normas adaptadas para Colombia aprobadas por Icontec, trataré de ser breve y comienzo por precisar unas definiciones tomadas de la Norma Internacional citada.

   La tierra, es esencial para vida; la valuación de los terrenos con o sin construcción y sus mejoras es un concepto económico y se consideran Bienes Inmuebles.

   La propiedad es un concepto legal que comprende todos los derechos, intereses y beneficios relacionados con el dominio.    El bien inmueble es una entidad física y su propiedad es un concepto legal, el dominio del bien inmueble se llama Propiedad Inmobiliaria.

   En la valuación Inmobiliaria se aplican muchos conceptos de economía, como oferta y demanda, competencia, bienes sustitutos, expectativas, niveles de precios, moneda, cambios continuos, utilidad y productividad y otras variables que determinan o afectan el valor del bien.

   La propiedad Inmobiliaria incluye todos los derechos, intereses y, beneficios relacionados con el dominio del bien inmueble. Los derechos inmobiliarios se representan por medio de un título legal, como escritura,

sentencia u otros; por lo tanto la Propiedad Inmobiliaria no es concepto Físico, es un concepto legal.

   Hay otras definiciones que se deben tener en cuenta como: costo, precio, mercado, valor (que es un concepto económico), valor de la cosa hecha, mayor y mejor uso, usos del suelo, normas urbanísticas, usos permitidos, no permitidos y prohibidos, valor razonable, valor de mercado, estado de conservación, deterioro, propiedades especializadas como colegios, universidades, hospitales y clínicas, de valor histórico, de conservación, monumentos, baldíos, ejidos y muchas otras.

Valuación de inmuebles.

Después de la anterior introducción, me referiré a la valoración de inmuebles.

   Inmueble es todo aquello que no se puede mover como los terrenos, los edificios, los árboles; sin embargo, hay excepciones: el edificio Cudecom de la calle 19 con avenida Caracas en Bogotá fue reubicado, se movió pero volvió a ser inmueble, así pasa con árboles que cambian de sitio, es la excepción.

   Los inmuebles se clasifican en general en Urbanos y Rurales.

   El inmueble urbano es aquel (terreno y/o edificación) que está situado en área urbana según las normas